均价1.85万，开盘就卖了2.8亿！高端盘华发国宾壹号大起底
文/易居企业集团·克而瑞分析师 王莹
今年“金九银十”以来，南宁楼市略有“凉意”。不少楼盘一线营销人员都感受到项目人气和到访有明显下滑，其中高端住宅市场表现更为明显。克而瑞数据显示，2018年8-11月，南宁高端住宅的市场占有率持续下滑，从8月份的28.5%下滑至11月份的21.8%。
但同时，优质项目经过市场的披沙拣金，反而会脱颖而出。区位优越、配套优质、产品力强的项目，在这一波市场调整中，仍然可以逆市走俏，青秀区高端盘华发·国宾壹号就是其中之一。
自2018年3季度末以来，南宁房地产市场进入了新一轮的市场调整期，不少项目去化明显放缓。克而瑞数据显示，2018年11月南宁商品住宅平均认购率为58.5%，与10月份86.1%的平均认购率相比，下降明显。从开盘楼盘去化表现来看，去化率低于70%的项目明显增加。
这样的市场变化，在高端住宅市场同样明显。克而瑞数据显示，从2018年8月起，南宁均价1.3万元/㎡以上的住宅项目，无论是成交面积、金额，还是市场占有率都处于下降态势。与8月相比，11月份高端住宅市场占有率下滑近一成。
数据来源：CRIC
统计口径：均价1.3万元/㎡以上的商品住宅
2018年8月，南宁均价1.3万元/㎡以上的商品住宅成交面积16.83万㎡、成交金额26.30亿元，金额市场占有率为28.5%。9、10月金额市场占有率持续下滑至20.3%。11月市场占有率为21.8%，与8月相比下滑近一成。
高端住宅“遇冷”，市场上出现两种分化。一种是因为到访量和成交量的明显下滑，不得不以价换量。例如五象核心区一项目，今年8月份首期开盘均价为13324元/㎡，后因到访下滑明显，2个月后推新时均价下降至11544元/㎡。另一种则是逆市走俏，这样的项目往往凭借着优越的区位、优质的配套和高产品力，依旧受到改需及终极置业人群的青睐。
市场调整期，楼市大浪淘沙，购房者也变得更加理性，一些项目成交不尽如人意，但是优质项目依旧是楼市“常青树”，华发国宾壹号就是其中之一。
在市场调整的环境下，在今年1-11月南宁商品住宅均价为10906元/㎡的时候，华发国宾壹号4期国宾学府组团以均价18570元/㎡发售，还卖了2.8亿元，无疑交出了一张漂亮的“成绩单”。
2009年12月5日，南宁市荔园山庄旁的一宗商住用地出让，吸引了近10家房企参与角逐。从11.26亿元起拍，经过45轮竞价，最终以24.7亿元的高价成交，溢价率119%，楼面价5400元/㎡，一举成为广西新“地王”。而这一地王的竞得者，就是珠海华发集团——中国企业500强，珠海龙头国企之一，同时也是珠海综合型企业集团的佼佼者，实力雄厚。该地块亦是其进驻广西的首发项目，项目名为华发国宾壹号。
2013年，华发国宾壹号启动建设，项目占地278.97亩，分为A、B两个地块共4期建设。当年9月，华发国宾壹号首期开盘，到今年3月项目1、2、3期售罄，克而瑞数据显示，项目入市以来共销售34.43亿元。价格方面也是一路上涨，克而瑞数据显示，2013-2016年项目均价在1.2万-1.3万元/㎡，2016年底开始从1.5万元/㎡上涨至1.9万元/㎡。
供应“断档”了8个月后，今年11月24日，华发国宾壹号推出4期国宾学府组团203套新品，户型为87-145㎡装修四至五房，当天认购金额高达2.8亿元。一个均价1.85万元/㎡的项目，11月新品发售认购金额就达2.8亿元，这一成绩无疑十分惹眼。
其实，2018年以来华发国宾壹号一直有不俗表现。2018年以来，华发国宾壹号住宅网签面积达11.60万㎡、成交金额16.46亿元，登顶柳沙板块商品住宅销售金额、面积双榜首。
作为南宁楼市的高价项目，支撑华发国宾壹号价格的因素之一，就是项目的区位优势。
华发国宾壹号地处柳沙半岛，亦是南宁的“富人区”。从区位来看，柳沙半岛位于青秀和五象新区的中心点，交通路网发达，沿着荔滨大道、英华路，可快速前往东盟商务区；通过五象大桥、南宁大桥，可快速接驳五象新区。从自然资源来看，柳沙半岛毗邻青秀山，紧邻上千亩的“城市绿肺”，且区域三面瞰江，最大程度享受江景资源，占尽了城市两大不可复制的自然资源。此外，区域周边高尔夫球场、国宾馆荔园山庄等优质资源环绕，堪称南宁最宜居的板块，区域价值日益凸显。
土地的稀缺性，决定商品住宅的价值。纵观柳沙板块，近些年来鲜有土地出让。2017-2018年，柳沙板块仅出让了两幅地块，总占地面积114.76亩，土地供应量小。并且片区内多盘进入销售尾声，可售房源“僧多粥少”，自然备受改需购房者青睐。
买房终究是抢占资源，这一点不会变。
房价体现的不只是房屋本身的价值，更多的是对城市优质资源的占有。换一种说法就是，钢筋水泥的成本是一定的，便利的交通、完善的配套、优美的环境才是构成房价的最主要部分。这一点，在华发国宾壹号身上展现得淋漓尽致。
华发国宾壹号位于南宁舒适宜居的柳沙板块，紧邻主干道荔滨大道，南面视野无任何遮挡，直面邕江。尤其是政府投入176亿元进行邕江景观提升工程，如今邕江江面拓宽近40米，江景景观升级，华发国宾壹号的江景房价值也愈发受到购房者认可。此外，项目周边还环绕青秀山公园、滨江公园、五象岭森林公园等5大公园，自然环境宜居。
除了外部自然环境优越，作为南宁的高端盘，华发国宾壹号在园林打造上也颇为走心。华发国宾壹号主打新亚洲园林，步入其中，随处可见园林叠水景观、木栈道、加拿列海枣相互交融，中心湖景流水潺潺，绿荫交错间还有用质感涂料建造的国宾白建筑，漫步其中是一种身心享受。
教育配套是否完善，是如今影响置业的一大要素。自身拥有双优教育资源，是华发国宾壹号另一大“杀手锏”。项目斥巨资引入珠海著名幼教品牌——青秀区容闳幼儿园，同步国际教育理念为业主子女提供优质的学前教育平台。容闳幼儿园目前已开园，占地面积8000㎡，是目前南宁市规模大、设施完善的幼儿园之一。
项目还引进南宁市滨湖路小学（英华分校），曾荣获全国文明校园、全国教育系统先进集体、全国十佳科技教育创新之星等殊荣。小学用地面积14040㎡，规模24个班，已于2018年6月动工，计划于2019年6月30日交付政府。届时将与容闳幼儿园做到3-12岁教育覆盖。
作为青秀区的高端住区典范，华发国宾壹号此前的客户群体一直是改善、终极置业群体，更青睐140-250㎡的大户型，空间尺度大、功能性丰富、隐私性强。与前3期产品相比，4期国宾学府组团户型侧重中小户型，首期主打建面约87-145㎡四至五房，满足了更多刚改客户对品质居住的需求。
产品设计上，4期新品沿袭华发的“优+体系”，户型设计合理，功能齐全，此外新品的弹性面积大大增加，得房率更高。例如建面约87㎡户型弹性面积约22㎡，可做到四房两厅一卫，所有房间呈围合式设计，没有空间浪费；观景阳台朝南，可俯瞰邕江美景。
建面约145㎡户型弹性面积约21㎡，设计为五房两厅两卫，客厅朝南，开间达4.1米，可坐拥一线江景；主卧尺度舒适，配备独立衣帽间，隐私性强，居住舒适度高。
作为华发国宾壹号最后一期产品，4期国宾学区组团一经入市，就受到很多购房者认可，跟其性价比提升密切相关。
华发国宾壹号自亮相以来，一直是青秀区高端住区典范，价格也有点“高不可攀”。克而瑞数据显示，今年以来华发国宾壹号单月最高成交毛坯均价达19323元/㎡，主力价格在1.6万-1.9万元/㎡之间。对购房者而言，腰包不够鼓，完全不用想在华发国宾壹号买房。
但是4期国宾学府组团装修均价为1.85万元/㎡，并且户型面积段变小，总价降低，性价比明显提升。加上滨湖路小学建设速度加快、社区商业街开街等利好刺激下，项目居住优势和升值潜力凸显，因此引发购房者抢购。
目前，项目国宾学府87-145㎡装修四至五房在售，咨询热线0771-3233666，南房预字（2018）第501号。
图文来源：CRIC广西。转载请注明出处。
公众号“南宁微楼市”（cricgx）编辑。
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